本报告选取北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、重庆、成都、天津和武汉十大城市，四个维度分析其酒店市场现状，并提出了未来发展趋势猜想。
数据说明
文中涉及市场规模、各大酒店运营状况等数据，均来源于当地统计局、当地旅游局、网络公开数据以及相关调研考察，由迈点研究院整理统计完成。
关于各品类释义
1）报告中涉及的四、五星级酒店指根据《旅游涉外饭店星级标准的划分》分别达到300分（四星）和330分（五星），由当地星级评定机构评定的酒店。
2）报告中涉及的四、五星级标准酒店指酒店本身未参与评星， 但自评达到四、五星级酒店标准的酒店。
3）报告中涉及的中高端酒店指迈点区域酒店舆情指数MCI监测的所有线上酒店供应商可提供的预订酒店（含部分精品民宿、独栋别墅等）。
4）报告中涉及的酒店运营情况及点评情况是指迈点区域酒店舆情指数MCI监测的各酒店在公开网络平台上的数据表现，如微信，微博以及在线旅游网站公开的顾客评价等。
迈点区域酒店舆情指数MCI说明
迈点区域酒店舆情指数MCI是由迈点研究院独家发布，用以反映一段时期内区域酒店在互联网和移动互联网的用户舆情数据，可为企业及行业相关人士进行舆情监测提供参考。
基于迈点研究院自主开发的“迈点区域酒店指数监测系统”Meadin Regional Hotel Comment Index Monitoring System（MRHCIMS）提供的是一项免费数据分析服务，旨在通过监测某一特定地区在一定时间段中用户对该区域入住酒店的舆情情况，得出某区域最受用户喜爱的酒店榜单。
迈点区域酒店舆情指数MCI监测范围涵盖该地区所有的酒店类型，包括酒店集团品牌旗下单个酒店，也包含独立品牌酒店。
监测渠道包括携程网、同程网、去哪儿网、艺龙网、猫途鹰、美团网、大众点评网等主流点评网站;同时也包括新浪微博、腾讯微信等在内的自媒体平台。
计算公式：MCI=a*OI+b*PI
注：MCI，指某酒店的迈点区域酒店舆情指数数据;a、b，指系统中的加权系数; OI（Operation Index），指运营指数;PI（Public Sentiment Index），指点评指数。
点评指数：一段时期内，用户对于酒店的点评累计情况。
运营指数：一段时期内，用户在酒店微博微信中的活跃情况。
目前，迈点研究院已推出北京、深圳、广州、上海、三亚、杭州、成都、苏州、海口、东莞、天津、南京、重庆、青岛、武汉、厦门、大连、沈阳、长沙、济南、哈尔滨、郑州、昆明等23个旅游城市的酒店舆情指数监测信息。
一、投资环境分析
1.1 全国宏观经济环境
2014-2017年，全国GDP涨幅稳定在7%-8%之间，经济发展整体趋缓。旅游业作为我国着力打造的支柱型服务产业之一，2015年全国旅游收入最高增长率一度达到23%，整体则维持13%-14%之间，是GDP增速的2倍左右。酒店业作为旅游业的一部分，在经历了“中央八项规定”后的产业调整后，2014年全国星级酒店收入增速开始由负转正，并逐步稳定在4%左右。随着中国经济的转型与升级加快，以酒店业为代表的旅游业，已成为促进第三产业增长的主要动力之一。
数据来源：迈点研究院
注：旅游外汇收入部分，美元与人民币汇率按1:6.7换算
1.2 十大城市旅游市场体量
从十大城市年度接待游客数量来看，重庆、上海位于第一梯队， 前者2017年度接待人次高达5.4亿，后者也超过3亿；北京、武汉、成都和天津等四大城市位于第二梯队，2017年度接待人次均超过2亿；杭州、苏州位列第三梯队，接待人次均超过1亿；广、深两地旅游业开发相对饱和，2017年度接待人次均未突破7000万。华南地区自古以来就商贸活动频繁，星级酒店收入的涨幅很大程度上依赖于对外贸易的涨幅，深圳近年来发展速度开始超越广州，相应增幅也很喜人。
数据来源：迈点研究院
迈点研究院认为，成都、重庆、杭州等热点旅游城市的星级酒店客群仍以旅游消费为主，区域旅游经济对于行业的提振作用明显，投资焦点可侧重于文旅及相关产业；而北京、上海、广州、深圳等一线城市则受当地商务经济的影响较大，星级酒店收入增幅与政策和产业的调整密切相关。
二、区域市场分析
2.1 十大城市中高端酒店体量
据迈点研究院实时抓取第三方酒店预订平台的不完全数据统计，截止2018年年底，十大城市共计92520家酒店提供住宿，其中中高端酒店（四、五星级及标准以上酒店）4524家，占比4.89%。
其中，成都酒店数最多、达到14465家，重庆、北京、上海、广州数量也超过10000家，而天津酒店数仅3691家。
中高端酒店方面，成都、上海、北京、杭州数量均超过500家，天津最少仅167家。从占比情况来看，杭州7.30%最高，武汉2.72%最低。
数据来源：迈点研究院
2.2 十大城市酒店数量区块分布
十个城市中，华东地区占三个，酒店总量第一，占比30.49%。就占比而言，华东地区中高端酒店比重较高，与华南地区相差超过10%；华中地区仅武汉一个城市，酒店总量及占比最少，但中高端酒店占比与整体水平大致相同，市场消费水平与整体经济发展水平一致。
数据来源：迈点研究院
迈点研究院认为，针对一线城市的城郊市场，进行品牌的高渗透，机会较大；针对二线城市的单店版块，进行品牌重组或收并购，则是扩大企业市场份额的首选。在区域市场布局中，华东、西南地区未来中高端酒店的开发潜力较大，华东、华北地区则要警惕同质化产品竞争和加强品牌差异化经营。
三、酒店经营分析
3.1 全国高星级酒店运营分析
平均房价方面，2011-2014年，四星级酒店保持在350元/晚以上；2015年后，降至330元/晚-340元/晚。平均入住率方面，2011年达到最高的62%， 2014年下浮至55%左右，2017年重回60%以上水平。RevPAR走势与平均房价保持一致，2012年达到最高的221.36元/晚。单就盈利表现情况来看，2011年盈利水平最高，其RevPAR达到平均房价的62%。
数据来源：国家文旅部监督管理司
五星级酒店走势与四星级酒店基本一致。平均房价方面，2012年达到峰值后逐年下降，其中2017年最低，仅620.57元/晚。平均入住率方面，2014年达到谷底，仅55%；2017年明显回升，达到63.26%。RevPAR方面，由于价格亲民和平均入住率提升影响，即便 2017年RevPAR没有超过400元/晚，但仍占到其平均房价的63.26%，盈利水平高于历年。
数据来源：国家文旅部监督管理司
3.2 十大城市MCI运营指数分析
迈点区域酒店舆情指数MCI综合了酒店的运营指数和点评指数两大维度，这在一定程度上代表了酒店在当地市场的影响力和受欢迎程度。换言之，迈点区域酒店舆情指数MCI高的酒店，在市场中的综合表现往往更加有竞争力。
从2018年十大城市平均运营指数水平来看，北京最高达到0.66，成都最低仅为0.24。其中，北京多为品牌系酒店，注重线上渠道，利用微博、微信培养了一定粉丝群体；成都、重庆多为单体酒店，缺乏推广意识，且经费相对有限，整体运营指数较低，网络社交平台活跃度远不如一线城市。
数据来源：迈点研究院
迈点研究院认为，在价格因素越来越敏感的今天，要有更高的RevPAR，一方面在于酒店收益管理的精细化，另一方面在于产品属性的差异化。与此同时，除了酒店自身的软硬件提升和营销手段优化，还需观察区域市场内的宏观政策、核心经济、旅游红利和商务贸易等外部因素。通过客观的第三方比较分析，对于老酒店的产品升级和新酒店的价格定位都非常重要。
四、目标客群分析
4.1 十大城市潜在客群分析
4.1.1 十大城市潜在客群人物属性
从年龄结构来看，2018年，十大城市中高端酒店潜在客群主要集中于30-49岁，其中30-39岁人群占比最大，介于44%-53%之间。深圳30-39岁人群比重最低，占比44%；北京、上海比重均超过当地潜在客群总量的一半，前者53%、后者50%。
数据来源：百度指数
从性别比例来看，十大城市中高端酒店潜在客群以男性为主。其中，武汉性别分布相对传统，男性比例高达59%；而北京受庞大的流动人口及年轻消费群体影响，男女比例接近，男性仅占53%。
数据来源：百度指数
4.1.2 十大城市潜在客群地区分布
从客群来源地区来看，2018年十大城市中高端酒店主要潜在客源仍集中于本地市场，其次则来自于周边城市。因商贸往来需求的频繁，成都、武汉、北京、上海等地第二来源地均为北/上两大城市。
数据来源：百度指数
4.2 十大城市客评情况分析
虽然上海地区中高端酒店数量不是最多，但其品牌化程度较高，市场整体品牌渗透率高于其他城市，整体点评数量最高。受酒店集团影响，各品牌单店鼓励入住客人通过网络点评给到相关反馈，同时其目标客户群体的使用习惯也偏好于以点评形式分享入住体验。成都、重庆中高端酒店整体房价偏低，性价比较高，顾客满意度随之走高，好评率在十大城市中处于领先水平。
各地区点评主要来自艺龙网和携程网两大线上供应商平台，其中上海、苏州、成都、重庆和广州以携程网为主，北京、天津、深圳、杭州和武汉则以艺龙网为主，二者占比相差不大。
数据来源：迈点研究院
4.3 十大城市MCI点评指数分析
虽然川蜀地区中高端酒店平均好评率最高，但由于区域内酒店对于客评管理能力参差不齐，且点评数量偏多，导致平均点评指数相对竞争力下滑。武汉整体酒店水平较为平均，区域平均点评指数优势凸显，位列第一；深圳紧随其后。
数据来源：迈点研究院
迈点研究院认为，针对潜在客群，尤其是30-49岁的男性商务客群，本地酒店可重点在会销、餐饮等版块突出特色；针对黏性客群，尤其是携程系等主要OTA渠道，定期在国家法定节假日以及酒店周年庆等活动中，通过合理的营销爆点来激发冲动消费以及“自来水”口碑效应。
五、MCI指数分析
十大城市来看，深圳中高端酒店市场受欢迎程度最高，北京、武汉其次，三者差距并不明显。武汉虽然在点评指数上具有一定优势，但由于其运营指数的薄弱而限制了点评优势放大，整体市场影响力落后于深圳、北京。
数据来源：迈点研究院
从MCI整体指数趋势来看，客群口碑效应和酒店运营效果的相关性较强。主动运营较强的酒店，其用户转化质量较高；口碑传播较广的酒店，其平均房价和出租率表现比较突出。围绕每月指数高低的变化，有针对性地诊断运营质量和用户反馈，对于酒店的长期经营帮助较大。
六、趋势总结及展望
6.1 2018年十大城市中高端酒店市场总结
结合区域经济发展、酒店品牌分布、消费客群变化以及主动运营方式等多个角度，能够为十大城市的中高端酒店布局提供较为丰富的投资决策判断和运营分析参考。
6.1.1 一线城市依托于商贸发展，热点城市依赖旅游消费
就投资来看，以酒店业为代表的旅游业，已成为区域经济增长的新动力之一。十大城市中，重庆、杭州作为旅游热点城市，近年来引来大量游客，当地旅游市场实现井喷式发展，酒店多为休闲度假型和综合性属性；广州、深圳等作为商务城市代表，虽然旅游业并不是其主导产业，但依托于当地的商贸发展，酒店商务功能相对更强，市场内以商务酒店为主。
6.1.2 地区发达程度与中高端酒店数及品牌渗透率正相关
就品牌而言，上海市场渗透程度最深，品牌中高端酒店在十大城市中的总量最多；天津虽然品牌酒店数量不如其他城市，但其酒店总量偏低，当地市场品牌化程度仅次于上海。就品牌占比来看，仍以国际品牌为主，其中万豪凭借自身庞大的品牌体系和在国内的市场占有率优势，占比最高；其次为洲际，以旗下假日、皇冠假日等品牌为主，占据一定市场份额。国内品牌则以首旅如家为主，在十个城市中占比稍高于雅高；排名第二的亚朵则与雅高持平。
6.1.3 中西部地区以线下运营为主，北上尝试新渠道营销
就运营结果来看，北京中高端酒店房价平均房价最高，其次是上海，这与当地的经济发展直接相关。由于大量的流动人口和发达商业，也使得这些区域的酒店众多、且竞争激烈。这也间接导致了区域内酒店非常重视对外市场宣传，在线上运营层面的投入明显高于其他城市。而以武汉、重庆为代表的中西部城市，则由于区域内酒店仍以单店为主，且大部分缺少集团化运营及统筹能力，运营方式更侧重于线下。
6.1.4 周边市场挖掘潜在客群，提升好评率增加黏性客群
就客群画像而言，各城市酒店市场的潜在客群主要来自于本地市场，且集中在30-49岁之间、以男性为主，商务属性较高。同时，对于周边市场的挖掘及一线城市商务出差需求的满足，则是各大城市亟需突破的增量市场。就黏性客群而言，携程网和艺龙网两大OTA成为中高端酒店的主要网络订单来源；就好评率来看，成都住客满意度较高，数据明显高于其他城市。
6.2 2019年十大城市中高端酒店趋势展望
6.2.1 人口老龄化带来的康养需求
人口老龄化已经成为中国人口结构的一个主要特征，随着社会整体消费升级转型，老年人对于休闲度假的需求也随之增加，康养类型酒店将成为一大热点。对中高端酒店而言，配套的养生产品和设施，将拓宽酒店的目标市场、增加酒店收益，如养生类菜品SPA等。2019年，洲际宣布收购六善，这也代表了国际酒店集团对于国内养生酒店细分市场的信心。因此，已开业酒店可考虑在自身资源上推出相关产品，或联合当地养生项目进行跨界经营；准备进入的投资者可考虑高端养生酒店这一细分市场，但要注意前期的酒店规划，防止热度下降泡沫经营，导致酒店难以转型或难产。
6.2.2 亲子市场进入成长新阶段
自2015年二胎政策开放以来，国内母婴市场迎来新一轮需求。进入2019年后，随着家庭出游需求的增加，亲子类酒店也开始进入成长期，目前以学龄前儿童家庭为主。未来十年，亲子游市场还将延伸至青少年研学等细分方向，相关的主题酒店尤其是与主题乐园为代表的文旅产业配套酒店，将成为可以预期的一块大蛋糕。已开业酒店可以选择部分客房进行改造，推出亲子房或配套推出儿童营养套餐；准备进入的投资者则需考虑后期市场的成熟期放缓，联合研学等细分需求进行必要的风险规避和防范。
6.2.3 文旅融合的IP酒店是大势
作为文旅融合元年的2018年，文化产业带来的GDP达到5%，成绩喜人。作为产业转型的重点方向，文旅产业也必将在2019年持续发力。作为旅游六要素中的“住”，被赋予了文化内涵的酒店将更受市场欢迎，尤其是与不同IP合作的跨界酒店，备受行业外内市场的广泛关注。对于试图进入该市场的投资者，需要做好精准市场的定位，避免酒店主题的同质化竞争；而在跨界经营层面，选择哪些大IP或者制造新的IP，重点要考虑的是其产品运营成本和投入收益比。
七、关于迈点研究院
迈点研究院成立于2009年，是国内领先的商业空间资产战略研究咨询机构。
迈点研究院长期致力于大数据商业分析平台建设，用“数据生产力”改变认知、提升企业效能，为寻求进入与扩大商业空间领域业务的企业与公共机构，提供基于情报+数据+服务的多元化大数据解决方案。化“数”为“据”，辅助客户制定重大决策，识别投资风险。
迈点研究院率先深入商业空间品牌资产研究，将无形的品牌资产通过有形的数据维度呈现，创新开发了品牌动态数据监测系统-MBI（迈点品牌指数）、MCI（迈点区域酒店舆情指数）。并以此为依据，为需要科学规划项目资源配置的客户，提供战略、运营、组织的咨询服务，提高项目空间资产价值，提升项目运营定价权与收益，稳健财务增长；同时，迈点研究院积极参与公共政策咨询和公共事业建设。是国内领先的聚焦商业空间领域战略、运营、组织以及兼并购方面的专业咨询机构。
1）2009年5月1日，迈点研究院第一份原创报告对外发布，这意味着中国酒店业第一家互联网大数据研究机构正式诞生；
2）2011年7月1日，研发一年之久的迈点品牌指数MBI正式上线，掀起了中国民族酒店的“品牌革命”。自此，“品牌影响力”成为每一家酒店集团的KPI考核指标项；
3）2013年8月27日，“2012年度最具影响力酒店品牌颁奖盛典”在杭州开元名都大酒店举办，迈点网联合126家主流媒体重磅推出中国首份年度酒店品牌发展报告；
4）2015年1月1日，迈点区域酒店舆情指数MCI正式上线，23个全国重点城市的近2000家单体酒店开始将每月用户点评视为自己的“生命线”；
5）2015年7月1日，迈点品牌指数MBI（供应商品牌部分）正式亮相，酒店领域的“中国制造”在向“中国‘智’造”升级过程中，有了客观、公正的评价维度；
6）2016年2月1日，迈点品牌指数MBI（公寓品牌部分）正式亮相，中国长短租公寓行业第一次将“品牌”提上前台，大量公寓品牌纷纷诞生并发展，取得了前所未有的影响力；
7）2016年10月20日，全球专业的第三方移动数据提供商TalkingData与迈点研究院签订战略合作协议，共同打造旅游及大住宿业的大数据运营平台；
8）2016年10月21日，北京人民在线网络有限公司与迈点研究院签订战略合作协议，联手打造旅游及大住宿业的舆情大数据平台；
9）2017年2月15日，旅游及大住宿业大数据平台-众数对外上线，这是迈点研究院与TalkingData、人民网强强联合落地的第一个数据产品线；
10）2017年4月21日，由迈点研究院、迈点网主办的首届“2016年度影响力公寓品牌颁奖盛典”在北京隆重举办，这也是行业内第一次出现品牌峰会；
11）2017年9月1日，迈点品牌指数MBI（办公空间品牌部分）正式亮相，这预示着联合办公开始进入“数据化时代”，与公寓、酒店等经营品牌一起助力租赁地产行业发展；
12）2018年4月26日，迈点研究院与品牌中国战略规划院合作，共同致力于商业空间产业研究，提升数据价值挖掘与转化效率，并联合起草商业空间产业“十三五”国家重点规划项目蓝皮书，探索商业空间产业趋势与发展；
13）2018年6月21日，迈点研究院联合行业150位专家、学者与行业领袖，成立MBI指数独立顾问委员会，确保指数中立运作，科学决策指数发展，献计行业、服务民生；
14）2018年7月10日，商业空间品牌价值查询平台-迈点指数（http://i.meadin.com）对外正式上线，旨在帮助企业清晰客群画像、评估传播效果、辅助投资决策。据悉，这也是行业品牌价值评估体系首次对外全面开放；
15）2018年8月1日，迈点品牌指数MBI（景区品牌部分）正式亮相，围绕吃、住、游、乐、行的旅游服务业生态布局，进一步形成；
16）2018年9月1日，迈点品牌指数MBI（商业地产品牌部分）正式亮相，这也预示着旅游、住宿、办公、体验空间的生态闭环已全部纳入体系监测；
17）2019年1月10日，由品牌中国战略规划院、迈点研究院联合编写，社会科学文献出版社出版的行业首本品牌蓝皮书《中国住房租赁品牌发展报告（2018）》正式刊号印刷发行，皮书系列为“十二五”“十三五”国家重点图书出版规划项目。
经过10年的互联网大数据沉淀，迈点研究院建立了完整的商业空间产业大数据平台库，涵盖投资开发、品牌建设、运营管理、客群营销等多个版块;与品牌中国战略规划院、人民在线、TalkingData战略合作;影响超1000家商业地产品牌、1000家酒店民宿品牌、2000家公寓品牌、500家办公空间品牌、259家5A级景区品牌、100家主题乐园品牌、300家上下游产业链服务商品牌以及10000家全国重点城市高星级酒店…
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