本报告从天津区域环境、市场规模、经营现状、客群属性等几个维度，为未来进入市场的投资者和在深度经营的运营者提供了方向和思考。
1.1 宏观经济环境
GDP 增长速度放缓，经济运行整体保持平稳，星级酒店收入快速增长。2014-2017 年天津市 GDP 保持持续增长，2017 年相对 2016 年增长速度有所放缓；旅游收入 2014 年增长幅度最大， 2015-2017 年基本保持匀速增长；整体酒店收入波动大，2014-2016 年呈现负增长，2017 实现质的跨越，增长率达到 14.35%。
数据整理：迈点研究院
1.2 天津旅游市场体量
2014-2017 年，天津市游客接待量增长速度基本保持在 9%-13%之间，2015 年是最近几年最低值，之后增长速度都有所上升，2017 年相对 2016 年增幅有所放缓，但总体游客接待量保持持续增加。
数据整理：迈点研究院
天津市中高端酒店总体数量持续平稳，行业发展趋势良好，星级酒店总收入实现跳跃式的增长速度，形成向中心城区和滨海新区双核心集中分布的格局。据迈点研究院实时抓取第三方酒店预订平台的不完全数据统计，天津 2018 年共有 3645 家酒店提供住宿，其中中高端酒店（四、五星级酒店及四、五星级标准酒店）168 家，市场占比 4.61%。迈点研究院共监测 122 家中高端酒店。以下分析将基于迈点研究院监测情况作出统计分析。
2.1 天津现有酒店行政区分布
监测的 122 家中高端酒店分布在天津的 16 个行政区，酒店主要密集分布在滨海新区、和平区、河西区三个区。滨海新区是环渤海经济圈的中心地带，区域内包含了天津滨海航母主题公园、天津极地海洋世界、海河外滩公园等著名景点，同时包含了国际机场、火车站等交通枢纽，促使该区域酒店数量最多；北辰区和宁河区中高端酒店分布最少，仅各拥有 1 家。
数据来源：迈点研究院
2.2 天津现有酒店主要商圈/景区分布
此次监测的 122 家中高端酒店共涉及天津 26 个商圈/景区，酒店分布较为分散。迈点区域酒店舆情指数MCI 监测酒店中共有 6 个商圈/景区较为热门，酒店总量达到 90 家（图 4），占天津中高端酒店市场七成 以上。天津的经济圈中心带滨海新区和区域内的著名风景区五大道风景区、小白楼拥有酒店数量最多，分别占 23 家和 22 家，蓟县度假风景区和滨海机场/空港经济区拥有中高端酒店相对稍少，但也各有 8 家。
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2.3 天津现有酒店商圈品牌分布
监测的天津酒店市场内品牌酒店占比 34.45%，单体酒店占比 65.55%。在品牌酒店方面，以国际品牌为主，占品牌总量的 69%，其中万豪、洲际、雅诗阁占比排列前三，分别依次占比 23.81%、19.05%、4.76%；国内品牌稍少，占 31%，其中本土酒店品牌亚朵占绝对优势，占比 7.14%，恒大和锦江以 4.76% 比例位居第二。
数据来源：迈点研究院
就酒店市场运营表现而言，除了平均房价和入住率，酒店的市场宣传和市场认知也是不可忽略的重要部分。迈点区域酒店舆情指数 MCI 中的运营指数数据一定程度上反应了各酒店在当地市场中的认知程度， 同时为各酒店衡量自身在市场中的位置提供了一个参考依据。
3.1 天津星级酒店运营分析
据国家文旅部监督管理司数据显示，天津 2010-2017 年度星级酒店房价水平中，四、五星级酒店房价整体呈现下降趋势，三星级酒店房价整体呈现缓慢上升趋势。五星级酒店平均房价水平在 2010 年达到最高641 元/夜/间，2014 年经历一个小高峰后房价下滑至 2016 年的 531 元/夜/间，为 2010-2017 年的最低平均房价；四星级酒店房价 2013 年达到峰值 399 元/夜/间，之后房价逐年下降至 2015 年的 345 元/夜/间；三星级酒店房价整体稳定在 250 元/夜/间以上，仅 2010 年低于 250 元/夜/间。五星级酒店平均房价在 2010 年与四星级酒店房价差距最大，差距超过了 250 元/夜/间，之后差距呈现线性下降，2017 年开始又呈现差距增大趋势。
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据国家文旅部监督管理司数据显示天津市星级酒店 2010-2017 年出租率中，五星级酒店整体出租率呈上升趋势，四星级变动相对平缓，于 2017 年入住率达到峰值 55.9%，三星级酒店 2015 年前呈缓慢下滑之后呈现上升趋势，2017 年达到峰值 54.4%。2015 年以前，四星级酒店入住率都高于五星级酒店，处于行业领先水平，整体保持在 50%以上，之后遭五星级酒店反超，并且两者入住率差距趋势呈现越来越大。
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3.2 主要商圈/景区运营情况分析
价位分布
根据迈点研究院监测的第三方预订平台酒店房价水平，6 个主要商圈价位分布如图 8 所示。天津市中高端酒店房价各商圈之间差异明显，滨海新区/塘沽酒店数量最多，但其价位分布相对集中，平均房价仅排列第三；滨江道、小白楼、五大道风景区酒店数量排列第二，价位分布较广，跨度从 278 元/晚至 1385 元/晚，但市场内有明显定价区间空白，且空白不止一处；蓟县度假风景区虽然酒店数量相对较少，但其平均房价最高，这受区域内天津山里寒舍别墅酒店的影响，天津山里寒舍别墅酒店平均房价高达 4548元。梅江会展、奥体中心区的酒店平均房价最低，但该区域酒店定价一致性较高，价位集中在 300 元/晚-600 元/晚。
数据来源：迈点研究院
平均房价酒店房价
滨江道/小白楼/五大道风景区区域为天津热门商圈，其中小白楼和五大道为天津热门景点，此区域酒店密集市场竞争激烈，多家国际联号酒店带动市场内酒店整体运营指数走高，达到 0.74；梅江会展、奥体中心区域酒店市场整体运营指数排列第二，但由于一定数量的单体酒店尚未重视酒店自身对于市场的宣传 运营，与市场内优秀运营酒店差距过大，整体市场运营指数标准偏差为 6 个商圈中最高，高达 1.42，市场内运营水平两极分化明显。相比之下，滨海机场、空港经济区八成以上都为国内酒店，酒店整体水平 十分平均，主要由于当地市场类型明显，以商务出行为主，且市场内酒店基本为单体酒店，彼此之间的 市场运营水平较为一致，但整体运营指数为六个商圈最低，仅为 0.25；而标准偏差几乎与运营指数一致，主要由于该区域彼此间竞争相较缓和，酒店拥有稳定的市场供应，对于市场宣传需求较低。
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3.3 平均运营指数前十酒店名单
在品牌分布方面，天津市中高端酒店运营指数前十名中以国际品牌为主，占比六成，其中洲际酒店集团有 4 家酒店上榜，占比最高，并且其中有 3 家名列前 5，依次分别为天津京基皇冠假日酒店、天津水游城假日酒店、天津海河英迪格酒店；国内品牌酒店只有 2 家，但这 2 家酒店运营能力均具有较强竞争力，排名第三和第四；单体酒店整体水平偏低，运营指数前十的酒店中有 2 家，两家位于后位。在商圈分布方面，运营指数前十酒店集中分布在滨江道/小白楼/五大道风景区区域，占比四成；蓟县度假风景区有 1家酒店入榜。
数据来源：迈点研究院
4.1 中高端酒店潜在客群分析
天津酒店市场的潜在客群中，年龄集中分布在 30-49 岁，以青年为主，男性略多于女性，相对均衡；其中惯用“天津酒店”搜索酒店的潜在客群和惯用“天津宾馆”一词的潜在客群年龄分布比例几乎相同， 都集中分布在 30-39 岁，占比都为 49%。
人群属性（数据来源：百度指数）
天津市酒店市场潜在客群主要来自以天津市和北京市为代表的华北地区，天津市为主要市场，其次是集中于山东、江苏、浙江三省的华东地区；使用“酒店”和“宾馆”惯用语的区域客群整体分布基本一 致，但搜索省份和城市来源有较大差距，其中使用“天津酒店”搜索酒店的潜在客群前三个省份依次为北京、天津、河北；而使用“天津宾馆”搜索酒店的最多潜在客群源于天津，远远高于排列第二的北京搜索潜在客群。
区域来源（数据来源：百度指数）
省份来源（数据来源：百度指数）
城市来源（数据来源：百度指数）
4.2 主要商圈/景区客评情况分析
OTA 点评情况
从监测的OTA 点评情况来看，6 个热门商圈/景区中，点评总数越大，好评率越高；滨江道/小白楼/五大道风景区酒店数量位居第二，但其点评数和好评率均为第一，成为天津最受欢迎商圈；天津站/古文化街/ 意大利风情区虽然酒店数量位居第四，但其酒店的好评数和好评率均列第二，市场整体偏向于休闲度假，侧重顾客服务体验；在这六个商圈中，蓟县度假风景区的点评总数和好评率都最低，从 OTA 点评情况来看，这主要源于此商圈酒店设施偏陈旧，酒店卫生存在不符星级标准，从业人员服务参差不平三个方面。
数据来源：迈点研究院
平均点评指数分析
2018 年天津市 6 个重点商圈/景区平均点评指数及其离散程度如图 11 所示，各商圈/景区除蓟县度假风景区外彼此间指数水平较平均，跨度区间 37-41。滨江道/小白楼/五大道风景区作为天津最热门商圈，区域内酒店数量位列第二，仅与榜首相差一家酒店，由于市场需求大，使大量 OTA 订单涌入该地区，基于大体量的预定，线上点评数量也相对更多，平均点评指数最大；天津站/古文化街/意大利风情区点评数和好评率都名列第二，其平均指数也名列第二，但由于酒店之间点评指数水平参差不齐，其总体标准偏差最大。蓟县度假风景区拥有酒店数量较少，市场内的线上评论也较少，平均点评指数呈现低谷。
数据来源：迈点研究院
4.3 点评指数前十酒店名单
点评指数前十由国际酒店霸占，国内高端酒店仅万达酒店及度假村旗下的天津富力万达文华酒店和海航集团下的天津中心唐拉雅秀酒店，但天津富力万达文华酒店实力非常，占据点评指数第一的位置。国际品牌占据绝对市场优势，目标市场客群相对更偏好于选择国际品牌酒店，尤其是洲际酒店集团旗下酒店，共有 3 家，分别依次为天津海河假日酒店、天津水游城假日酒店、天津京基皇冠假日酒店。在商圈分布方面，天津站/古文化街/意大利风情区区域占比最高，有 4 家酒店并且点评指数都排名前五；其此次是滨江道/小白楼/五大道风景区，此商圈有三家酒店上榜。
数据来源：迈点研究院
迈点区域酒店舆情指数综合了酒店的运营指数和点评指数，一定程度上代表了酒店在当地市场的影响力和受欢迎程度。换言之，迈点区域酒店舆情指数 MCI 高的酒店，在市场中的综合表现往往更加具有竞争力。
5.1 主要商圈/景区舆情指数分析
数据来源：迈点研究院
天津市重点商圈/景区酒店MCI 指数水平基本与点评指数分布一致，除蓟县度假风景区外各商圈平均 MCI 指数水平相对平均，同时受运营指数影响峰谷值和地区指数离散程度。天津站/古文化街/意大利风情区虽然酒店数量不是最多，但平均舆情指数仅次于滨江道/小白楼/五大道风景区，加上表现中等的运营指数， 但其总体标准偏最高，证明该区域内酒店市场竞争力较为激励，且水平参差不齐；蓟县风景区以单体酒店为主，彼此间市场运营和客户关系管理水平差距悬殊，平均指数最低，较高的标准偏差反应出此区域两极分化的酒店市场竞争能力。
5.2 主要商圈/景区品牌分布
天津市品牌酒店市场占比为 34.45%，相比之下，6 个商圈的酒店品牌比重为 40%，高于市场整体水平。热门商圈地区拥有的各类区位优势更易吸引品牌酒店入驻，品牌化程度较好，但就天津地区而言，全市整体品牌化水平程度稍低，有待进一步开拓品牌市场，提高品牌占有率，促进整个酒店市场更好发展。就酒店品牌而言，6 个热门商圈国际品牌中万豪和洲际旗下酒店占主体，这与天津市场内国际品牌分布一致；而国内品牌酒店中，则是亚朵占比最高，为 3.33%，其次是恒大。
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5.3 2018 年天津中高端酒店舆情指数（MCI）前十名单
舆情指数前十榜单中国际品牌占据大半壁江山，国内酒店仅有 2 家品牌酒店。洲际旗下酒店表现超群，共有 3 家进入前十，其中天津京基皇冠假日酒店点评指数仅排列第十，凭借自身最高的运营指数，成功超越天津富力万达文华酒店成为舆情指数（MCI）榜首。
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星级酒店的数量和质量成为城市综合发展的重要代表，对城市经济社会的发展具有十分重要的促进作用。天津是中国四大直辖市之一，中国历史文化名城和中国首批优秀旅游城市，近五年来，天津深入落实重 大国家战略，京津冀协同发展和全方位开放取得重要进展，全面协同、深度融合的发展格局正在形成， 这促成天津酒店业取得快速发展，酒店收入实现跳跃式增速。
6.1 蓟县度假风景区市场广阔，有望成为下一个投资热点
蓟县是天津市历史文化名城和旅游胜地，名胜古迹众多，生态环境优越，被称为天津市的“后花园”，国家 5A 级旅游景区盘山风景区也位于蓟县。受政策支持，休闲度假功能将得到大幅提升，尤其是中高端休闲市场的开发将成为该地区未来的主要趋势。蓟州区作为天津市 2018 年创建 3 个全域旅游示范区之一， 为当地的中高端度假型酒店市场扩容提供了很好的机会。同时周边村镇的建设与景区融合，蓟州区拥有下营山野运动休闲旅游小镇、白涧农业科创小镇、官庄伊甸园旅游水镇等特色小镇，在当地形成乡村旅游和特色小镇旅游市场，对于民宿、精品酒店类的非标准类住宿体的需求也十分可观。目前蓟县度假风景区酒店区域数量排名第六，但基本为单体酒店，且定价相对偏低，对于市场推广和休闲市场的开发尚处于起始阶段，品牌酒店可以依托自身预定平台等优势进入并扩张市场，同时专业度假型酒店品牌对于吸引潜在客群也存在一定优势，可以考虑入驻。
6.2 滨海新区酒店发展突出，但其品牌市场仍有大幅上涨空间
滨海新区作为环渤海经济圈的中心地带，于 2014 年获批自由贸易试验区，2016 年成为全国首个GDP 突 破万亿新区，区域经济发展突出，这也相应带动其区域内酒店快速发展，无疑在滨海新区投资酒店必然 带来良好的收益。但是滨海新区虽然中高端酒店数量拥有最多，但其平均房价、平均运营指数、平均点 评指数相对其他主要商圈都较低，该区域品牌占有率也仅为 30.04%，甚至低于天津酒店市场品牌占有率。在这个认准品牌，讲究 IP 的天下，酒店市场也不例外，只有拥有突出的IP 和拥有强大的品牌优势才足以可持续长期发展，所以滨海新区仍有大量提升空间，及其是在品牌方面。
6.3 滨江道/小白楼/五大道风景区将会是持续热门商圈，和平区仍有进入机会
和平区主要商圈为滨江道/小白楼/五大道风景区，此区域作为天津市商业核心区，与滨海新区形成天津市酒店两核格局，其平均运营指数、平均点评指数、平均舆情指数都为商圈最高，品牌占有率高达 50%， 并且此区域客群类型多样，因此该区域将会是持续热门商圈。虽然其竞争激励，但和平区的小白楼是连接滨江购物中心和海信广场两大商场的“黄金走廊”，是天津市海河改造工程的一个关键项目，它将被塑造为代表天津形象的国际化商务中心区，被誉为未来的“天津金谷”。同时五大道风景区被列入首批《中国 20 世纪建筑遗产名录》，被评为天津市“最具人气城市旅游目的地”，因此具有潜在的庞大客群，并且现有酒店数量并非最高，该区域酒店市场定价也是分布最广的，场内也有明显定价区间空白，且空白不止一处，未入驻酒店将还有机会入场。
