本报告从昆明区域环境、市场规模、经营现状、客群属性等几个维度，为未来进入市场的投资者和在深度经营的运营者提供了方向和思考。
目前，迈点研究院已推出北京、深圳、广州、上海、三亚、杭州、成都、苏州、海口、东莞、天津、南京、重庆、青岛、武汉、厦门、大连、沈阳、长沙、济南、哈尔滨、郑州、昆明等23个旅游城市的酒店舆情指数监测信息。
1.1宏观经济环境
2014-2017年昆明市GDP基本保持匀速增长，增长率维持在8%-9%左右，十分稳定。旅游收入自2016年起实现较大提升，收入增长同比上一年近50%，且一直维持至2017年。自“十三五”开始后，昆明市侧重旅游业发展，受政策支持，行业收入大幅提升。
数据来源：迈点研究院
1.2昆明旅游市场体量
昆明市游客接待量在2015年增速放缓后触底反弹，增长率一跃达到46.33%，为近年来最高水平，当年全市旅游业发展十分乐观，之后增速放缓，但游客仍不断增加，增长率维持在30%以上。
数据来源：迈点研究院
昆明市以“春城”著称，面向东南亚和南亚开放，视我国重要的旅游、商贸城市。气候宜人，鲜花常开，且旅游资源丰富，当地旅游业发达。据迈点研究院实时抓取第三方酒店预订平台的不完全数据统计，昆明2018年共有5241家酒店提供住宿，其中中高端酒店（四、五星级酒店及四、五星级标准酒店）175家，市场占比3.34%。
2.1昆明现有酒店行政区分布
175家中高端酒店分布在昆明的12个行政区及下辖市。酒店主要密集分布在官渡区，区域内包含的机场、火车站等交通枢纽，以及濒临滇池，拥有昆明滇池国际会展中心等，使该区域酒店数量超过50家，另外三个主城区——西山区、五华区和盘龙区，也各拥有中高端酒店25-30家；富民县则中高端酒店市场较小，仅有1家。
数据来源：迈点研究院
2.2昆明现有酒店商圈/景区分布
此次监测的175家中高端酒店共涉及昆明34个商圈/景区，酒店分布较为分散。迈点区域酒店舆情指数MCI监测酒店中共有6个商圈/景区较为热门，酒店总量达到54家（图4），占昆明中高端酒店市场超过三成。南屏步行街作为昆明的商业中心，和区域内的著名风景区滇池风景区拥有酒店数量最多，各占12家，火车站地区和经济开发区稍少，但也各有6家。
数据来源：迈点研究院
2.3昆明现有酒店品牌分布
监测的昆明酒店市场内品牌酒店占比20.83%，以国内酒店品牌为主，占品牌总量的60.00%，其中本土酒店品牌梦景占绝对优势，共占比20.00%，中维以12.00%比例位居第二；国际品牌稍少，占40.00%，温德姆和洲际比重最大，各占16.00%。
数据来源：迈点研究院
就酒店市场运营表现而言，除了平均房价和入住率，酒店的市场宣传和市场认知也是不可忽略的重要部分。迈点区域酒店舆情指数MCI中的运营指数数据一定程度上反应了各酒店在当地市场中的认知程度，同时为各酒店衡量自身在市场中的位置提供了一个参考依据。
3.1昆明星级酒店运营分析
据国家文旅部监督管理司数据显示，昆明2010-2017年度星级酒店房价水平中，五星级酒店房价波动明显，三、四星级酒店房价较为稳定，行业整体水平在2013-2014年达到房价峰值后均呈下降趋势。五星级酒店总体房价水平在2013年达到最高633元/晚与四星级酒店房价差距超过250元/晚，之后差距逐年缩小；2016年经历一个小高峰后2017年房价再次下滑至469元/晚。四星级酒店房价2014年达到峰值375元/晚，之后房价逐年下降至2017年的312元/晚。三星级酒店房价整体稳定在在200元/晚以上，但2017年跌破200元/晚。
数据来源：国家文旅部监督管理司
昆明市星级酒店四五星级出租率呈分段式分布，2014年为分水岭；三星级出租率走势较为流畅，但波动范围仍在10%左右。五星级酒店入住率2014年前整体保持在70%以上，2014年起大幅下跌至50%左右。四星级酒店入住率2014年前与五星级酒店入住率水平相差不大，处于70%上下，2014年起跌至55%-60%之间，整体稍高于五星级酒店水平。三星级酒店入住率自2010年起逐年下跌至2014年的50.6%之后稍有回升，但2017年又小幅下降至58.4%；虽然整体入住率在60%以下，但自2015年起，三星级酒店入住率成为行业最高水平，高于其他两个星级酒店水平。
数据来源：国家文旅部监督管理司
3.2主要商圈/景区运营情况分析
价位分布
根据迈点研究院监测的第三方预订平台酒店房价水平，6个主要商圈价位分布如图8所示。昆明市南屏步行街地区作为当地主要商业中心，成为高端酒店聚集地，酒店价位跨度也为6个商圈中最大——250元/晚至1000元/晚，但其中价位空白区域也十分明显，基本没有酒店定价在450元/晚至700元/晚之间。翠湖地区酒店房价则十分集中，但该区域酒店整体定价不高，且中高端酒店市场有限，进入酒店数量较少，房价处于250元/晚至350元/晚之间。
数据来源：迈点研究院
平均运营指数分析
火车站地区虽然中高端酒店数量在6个热门景区中偏少，但品牌酒店比重相较更高，对于酒店自身的市场运营更加重视，地区平均运营指数最高，达到1.11；但由于仍有一定数量的单体酒店尚未重视酒店自身对于市场的宣传运营，与市场内优秀运营酒店差距过大，整体市场运营指数标准偏差也为6个商圈中最高，超过0.88，市场内运营水平两极分化明显。相比之下，经济开发区酒店整体水平十分平均，主要由于该地区内目前只有单体中高端酒店，彼此间市场运营水平类似，但同时由于经济开发区不同于其他旅游景区，区域内酒店市场运营能力相较昆明其他地区稍显不足，也造成了该地区整体运营指数低迷，仅0.28。
数据来源：迈点研究院
3.3 平均运营指数前十酒店名单
就市场运营方面而言，由于昆明市场内酒店品牌化仍处于起步阶段，整体以单体酒店为主，且作为著名旅游城市，单体酒店对于市场运营也相对更加重视，仅2家为品牌酒店，且均为国内品牌。
数据来源：迈点研究院
4.1 中高端酒店潜在客群画像分析
昆明酒店的潜在客群中，以30-49岁男性为主，惯用“昆明酒店”和“昆明饭店”的年龄层均更集中在30-39岁群体之中，然而“昆明饭店”的使用群体在大于50岁人群中比重更高。就男女比例而言，使用“昆明酒店”的人群性别比例相对平均，而使用“昆明饭店”进行当地酒店搜索的人群则明显以男性为主。
人群属性（数据来源：百度指数）
昆明市酒店市场潜在客群主要来自以云南省本地和重庆市为主的西南地区。对于外省城市而言，昆明酒店潜在市场主要来自广东省和北京市。
区域来源（数据来源：百度指数）
省份来源（数据来源：百度指数）
城市来源（数据来源：百度指数）
4.2 主要商圈/景区客评情况分析
OTA点评情况
从监测的OTA点评情况来看，南屏步行街商圈内酒店数量最多，其点评总量第一，但由于该区域内有部分开业较久，设施偏旧的单体酒店，好评率低于区域整体水平，好评率下滑。经济开发区内市场体量有限酒店总量少，点评数量受入住总量限制，为6个商圈中最少。南亚风情第一城区域内品牌酒店较多，对于酒店的顾客满意度和客评情况管理较为专业，区域好评率最高。
数据来源：迈点研究院
平均点评指数分析
2018年昆明市6个重点商圈/景区平均点评指数及其离散程度如图11所示，整体指数在30-37之间。南亚风情第一城地区整体市场供应量大，区域入住房晚总量大一定程度上刺激点评总量提升，同时由于区域内的酒店多品牌酒店，对于顾客满意度较为重视且有专业运营，平均点评指数最高，达到37.10；同时由于市场内优秀酒店较多，竞争激烈，整体水平较为一致，指数离散程度低，总体标准偏差最小。火车站地区内多开业较久的中高端酒店，设施设备上相对不如其他地区酒店情况，折旧损耗程度较高，好评率偏低，虽然有新进入市场的品牌酒店好评率高于区域水平，但由于缺乏市场积累，获得的点评数量仍需时间积累，整体区域指数偏低，且水平差异较大，总体标准偏差大。
数据来源：迈点研究院
4.3点评指数前十酒店名单
相比运营指数排名，点评指数前十仍由国内单体酒店主导，但品牌酒店名次上升，且增加1家国际酒店。榜单整体以进入市场较早的单体酒店为主，主要由于当地中高端市场有限，先进入市场的酒店市场占有量更有优势，同时地理区位也相对后进入市场酒店更优，目标市场客群积累相对丰富，点评指数更具有竞争力。
数据来源：迈点研究院
迈点区域酒店舆情指数综合了酒店的运营指数和点评指数，一定程度上代表了酒店在当地市场的影响力和受欢迎程度。换言之，迈点区域酒店舆情指数MCI高的酒店，在市场中的综合表现往往更加有竞争力。
5.1主要商圈/景区舆情指数分析
数据来源：迈点研究院
昆明市重点商圈/景区酒店MCI指数水平基本与点评指数分布一致，同时受运营指数影响峰谷值和地区指数离散程度。滇池风景区、南亚风情第一城和翠湖地区三个商圈整体MCI水平差距不大，均在37.5左右，但聚焦至单家酒店的舆情指数，南亚风情第一城地区酒店整体水平较为一致，总体标准偏差项最低。火车站地区则相反，由于酒店之间市场运营和客评管理能力参差不齐，整体平均MCI指数较低，标准偏差也最大。
5.2 主要商圈/景区品牌分布
昆明市品牌酒店市场占比为20.83%，相比之下，6个商圈的酒店品牌比重为30.91%，远高于市场整体水平。就昆明市地方市场体量和消费水平限制，品牌酒店集中在热门商圈/景区中。就酒店品牌而言，6个商圈品牌分布情况整体和昆明市市场一致，以国内品牌为主。但国际品牌中，与洲际酒店集团在全市范围持平比例的温德姆酒店集团比例降低。
数据来源：迈点研究院
5.3 2018年昆明中高端酒店舆情指数（MCI）前十名单
舆情指数前十榜单和点评指数上榜酒店名单一致，但各酒店名次稍有变化。昆明中凰酒店和云南滇池温泉花园酒店凭借自身的运营指数优势，成功弥补客评方面的不足，MCI指数排名提升，整体市场认可度更高。
数据来源：迈点研究院
昆明作为滇中城市群的核心圈和国家一级物流园区布局城市之一，是“一带一路”倡议中联接国内、连通南亚东南亚国家的交通、能源、物流、信息通道。
6.1 中医药服务贸易结合会展形成养生商务市场
昆明受地区优势影响，中医药产业极具特色和优势，本市对于中医药服务贸易的开发也十分重视。同时在旅游文化产业发展方面，区域性国际商务会展中心的打造也是云南省在“十三五”期间的发展重点。二者结合形成了中医药贸易展等商业契机，对于酒店而言，将扩大一定的展会商务市场；另一方面，中医药贸易的发展将在当地形成一定的康养文化，相关的养生旅游和养生产品将百花齐放，形成规模效应，吸引本地及外地的康养市场。
目前云南省正重点打造安宁温泉养生度假区，发展温泉疗养、健康旅游和养生养老市场。然而昆明市的温泉度假酒店较为分散，且处于初级开发阶段，安宁市温泉度假旅游度假区内目前仅有2家中高端酒店，且均为当地单体运营。而云南当地人口密度较低，文娱市场多依托入滇国内游客及周边南亚和东南亚入境客群，对于国际市场布局提出的“一极一区两片”也强调了包括越、老、缅、印等市场的经济合作，入境游客市场发展潜力较大。酒店在进入该市场时，可考虑与本地中医药技术相结合的养生产品，推出相关药膳等餐饮产品或者中式理疗SPA产品等。在品牌选择方面，由于且本地消费水平有限，定位中高端消费群体时，需要考虑到品牌使用成本；但也由于昆明酒店市场品牌化较低，品牌酒店尤其是国际品牌酒店对于吸引境外游客具有显著优势，可考虑选择东南亚酒店品牌，利用其自身在目标市场的影响力吸引入境游客，同时东南亚品牌相对特许经营费用更低，可一定程度上控制成本。
6.2 知名体育旅游赛事结合国际商务会展中心形成国际商务酒店市场
昆明本地每年定期举办的高原马拉松赛、东川泥石流越野赛和昆明—曼谷汽车拉力赛作为知名体育旅游赛事，为昆明本地的体育旅游市场创造了一定的条件。赛事的举办产生了一定的酒店需求，相关参赛人员和媒体对于酒店的体量有相应的要求，大型酒店对于团队接待较有优势。同时由于滇池国际会展中心的完善建设，面向东南亚区域性国际会展商务经济圈将逐渐形成，配合多项赛事形成博览会、展销会、国内国际学术、商业会议一体的东南亚商务市场，商务酒店市场前景可期。
目前滇池国际会展中心附近中高端酒店数量不多，且多为开业多年的老旧酒店，设施设备上相对折旧程度较高，或难以满足新兴大型会展要求。新开业的一家商务型酒店体量在100间房间左右，对于可预期增长的商务市场而言，供给量尚不足以满足未来需求，有进入的空间。而考虑到会展中心也靠近滇池，度假市场也能够补充展会淡季的预定量，综合型酒店也是可以考虑的。
数据来源：迈点研究院
文中涉及市场规模、各大酒店运营状况等数据，均来源于当地统计局、当地旅游局、网络公开数据以及相关调研考察，由迈点研究院整理统计完成。
1）报告中涉及的四、五星级酒店指根据《旅游涉外饭店星级标准的划分》分别达到300分（四星）和330分（五星），由当地星级评定机构评定的酒店。
2）报告中涉及的四、五星级标准酒店指酒店本身未参与评星， 但自评达到四、五星级酒店标准的酒店。
3）报告中涉及的中高端酒店指迈点区域酒店舆情指数MCI监测的所有线上酒店供应商可提供的预订酒店（含部分精品民宿、独栋别墅等）。
4）报告中涉及的酒店运营情况及点评情况是指迈点区域酒店舆情指数MCI监测的各酒店在公开网络平台上的数据表现，如微信，微博以及在线旅游网站公开的顾客评价等。
迈点区域酒店舆情指数MCI是由迈点研究院独家发布，用以反映一段时期内区域酒店在互联网和移动互联网的用户舆情数据，可为企业及行业相关人士进行舆情监测提供参考。
基于迈点研究院自主开发的“迈点区域酒店指数监测系统”Meadin Regional Hotel Comment Index Monitoring System（MRHCIMS）提供的是一项免费数据分析服务，旨在通过监测某一特定地区在一定时间段中用户对该区域入住酒店的舆情情况，得出某区域最受用户喜爱的酒店榜单。
迈点区域酒店舆情指数MCI监测范围涵盖该地区所有的酒店类型，包括酒店集团品牌旗下单个酒店，也包含独立品牌酒店。
监测渠道包括携程网、同程网、去哪儿网、艺龙网、猫途鹰、美团网、大众点评网等主流点评网站;同时也包括新浪微博、腾讯微信等在内的自媒体平台。
计算公式：MCI=a*OI+b*PI
注：MCI，指某酒店的迈点区域酒店舆情指数数据;a、b，指系统中的加权系数; OI（Operation Index），指运营指数;PI（Public Sentiment Index），指点评指数。
点评指数：一段时期内，用户对于酒店的点评累计情况。
运营指数：一段时期内，用户在酒店微博微信中的活跃情况。
